新加坡物业管理模式对国内物业管理的启示

新加坡因其住房政策、政治体制等原因，建立了一套适合本国国情的物业管理体制，中国国内因体制、国情等原因，不能照搬照用，但对于其中的一些理念和做法可以借鉴。

（一）加强住宅小区的综合管理

新加坡在组屋的管理中，市镇理事会不仅承担了物业管理职能，并且成为联接居民和政府多个部门的纽带，是社区中的综合管理部门。针对于国内的物业管理，我们可以从以下三方面的问题来借鉴学习。

一是从公共服务与市场运作的关系方面。我们如果过分强调政府的公共服务，会造成业主过度依赖政府，希望政府包揽一切，而对于市场化运作，又会形成一切交给市场的想法，忽视政府住宅小区公共服务上应有的作用和职责。实际上，旧住宅小区管理中暴露出的矛盾和问题，从深层次来说，需要物业管理进一步市场化运作，但是目前，相应的收费定价、管理方式还无法实现完全的市场化，这需要政府不断的引导和推进；另一方面，旧住房中集中居住着社会中低收入群体，需要政府予以重点关注，政府在这方面承担公共服务职能和保障措施是完全必要的。我们可以学习新加坡，物业费收费标准采用市场化机制确定，但是政府会对居民进行一定的补贴，生活水平越低补贴力度越大。

二是从住宅小区综合管理与物业管理方面。之前，我们将住宅小区管理单纯的划定为物业管理问题，由房管部门指导物业企业单一管理，造成了很多问题无法管理、无法解决，业主矛盾突出。政府推进的社区综合治理，已经将物业管理全面纳入小区综合治理之中，并确定街镇作为社区综合治理的主要部门，明确了住宅小区综合治理中涉及的相关部门应承担的责任边界，出台相应的措施办法，这将对物业管理，乃至社区管理产生积极、深远的影响。

三是从业主自我管理与有序管理方面。住宅商品化以后，业主对财产保值增值的关注程度越来越高，主动要求参与小区自我管理的呼声越来越强，再加上社区事务和基层民主建设的不断扩大，为实现小区自我管理创造了一定的条件。但在现有阶段，小区业主自我约束、监督的机制、制度还不健全，业主自我管理中产生的矛盾还未形成有效的化解机制，少数业委会运作不规范，不能依法履行职责，少部分业委会与居委会、物业企业关系处理上不够协调，已经成为中国社区管理的难点。对此，我们可以借鉴新加坡的经验，在业主自我管理的基础上加入带有一定政府职能的类似市镇理事会的组织，以进一步增强业主对社区事务的了解和支持，引导业主理性维护自身权益和积极正确参与社区事务，这其中，街镇是可以充当市镇理事会的角色。

（二）不断优化业主自我管理模式

新加坡的市镇理事会虽然带有政党特色，但其成员主要都是当地的居民，其本质上是一种业主自我管理的形式。国内物业一直将业主自我管理作为住宅小区综合治理中的重要环节，但通过多年实践，我们发现，国内的业主大会和业委会制度上还存在一定的不足，对此，我们可以借鉴新加坡的经验，纠正“业主自我管理就是完全由业主自治”的片面认识，改变仅仅在程序上把关的被动的工作方法，充分发挥街镇具有的做社区群众工作的天然优势，综合运用街镇的党组织资源、社区管理的行政资源，在房管办事处的积极配合下，切实将业委会工作纳入社区管理的范畴。由过去的房屋行政管理部门管业委会，转变为由社区的党组织和相关行政部门共同管理。重点可关注以下三方面。

一是明确具体职责。要明确街道社区对业委会的指导和监督职责。深化社区物业管理的党建联建工作，加强居民区党组织对业委会的政治和组织领导；在街镇和房管办事处的指导下，由居委会牵头做好业主大会、业委会的组建、换届改选和日常运作的具体指导工作，建议按照年龄结构合理、专业类型多元的原则，引导业主选举产生知法守法、热心公益、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力的业委会成员。

二是要规范运作程序。完善业主大会、业委会、业主小组议事决策规则，建立业委会成员培训制度，建立健全相应的工作机制；充分发挥业主小组作用，切实履行相关职责。

三是要化解各类矛盾。引导业主自觉遵守业主公约，不断规范业主自我管理行为，逐步健全业主自我管理、自我约束机制；由街镇牵头，发挥人民调解委员会作用，协商解决有关矛盾纠纷；协商不成的，积极引导当事人通过仲裁、诉讼等法律途径解决。

（三）不断完善社区管理的考核考评体系

健全对社区管理中各主体的考核考评体系，是新加坡社区管理成功的关键因素之一，市镇理事会考评不合格，甚至会直接影响该选区的大选结果。对比中国的社区管理，建议可从三方面进行完善。

一是将住宅小区的业委会管理纳入对基层党建工作的考核之中。居委会和业委会是居住区居民自治管理的载体，要实现有效管理，就要加强党组织的领导核心作用，对业委会要把好人选关、程序关、议事关。业委会的带头人选定是关键，要积极鼓励居委会干部、党员业主主动竞争、参与业委会工作，宣传、教育群众，使业主大会真正成为广大业主的代言人。各区委中考核基层社区党组织建设工作时，建议将对业委会与其他居住区内的组织是否和谐共处、居住区是否稳定和谐，作为重点考核内容。

二是将住宅小区物业管理纳入对社区管理的考核之中。要实现以人为本，最大限度实现好、维护好、发展好广大人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，在社区、住宅小区中的直接表现就是老百姓的事情解决了没有，居住区各类组织中居民区党组织、居委会、业委会和物业企业的有效运转协调作用发挥了没有，这是检验社区工作好坏的标准。各区对街镇进行考核时，建议对上述内容重点考核。

三是将有关行政管理纳入社区综合管理的考核之中。社区是加强城市管理和社会管理的最终落脚点，也是各类矛盾和利益冲突集中显现的层面。住宅小区综合管理涉及方方面面，政府相关职能部门特别是派出机构，一定要服务、服从社区管理的综合牵头协调，紧紧依靠街镇开展相关工作，形成合力解决问题。各区对有关部门及其派出机构的考核，建议要注重社区综合管理的成效，居住区的和谐才是对各有关部门考核的最终标准。

关键词：物业费收费系统物业收费物业收费管理系统物业收费软件物业收费系统